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¿Qué ocurre con el derecho del arrendatario de un inmueble cuando el banco ejecuta la hipoteca del propietario?¿Se continúa con el arrendamiento o se extingue?

EJECUCIÓN HIPOTECARIA: CONSECUENCIAS PARA EL ARRENDATARIO

Hubo una época en la que era habitual que nos recomendaran invertir en el ladrillo. Los supuestos expertos en la materia aseguraban que se trataba de una inversión segura, pues no existía ninguna burbuja inmobiliaria y por tanto no cabía la posibilidad de que estallara.

Lo cierto es que mucha gente decidió adquirir más de una vivienda, porque sus rendimientos provenientes de un buen sueldo o de un próspero negocio, les permitían pagar dos, tres o incluso cuatro préstamos con garantía hipotecaria, y si había algún problema, pues se vendía el inmueble y punto, ya que se creía firmemente “que siempre se vendería por más de lo que costó”, ¡incautos!

Generalmente, los inmuebles adquiridos como inversión se destinaban a alquiler, dedicando todo o parte de la renta arrendaticia a pagar la cuota de la hipoteca.

El problema viene cuando, merced a la crisis o a cualquier otra causa, esos propietarios ya no obtienen los rendimientos que venían percibiendo, porque o bien se han quedado sin empleo o bien los negocios ya no son tan boyantes, y como consecuencia dejan de pagar las cuotas de las hipotecas que gravan esos inmuebles que tienen alquilados. Es entonces cuando el banco inicia los trámites judiciales para poder subastar la casa y así recuperar el dinero del préstamo, esto es, ejecuta la garantía hipotecaria.

¿En qué situación se encuentra el inquilino (arrendatario) de un inmueble ejecutado?

Respecto de los arrendamientos sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (aquellos celebrados con anterioridad al 1 de enero de 1995), la jurisprudencia y la doctrina estaban de acuerdo  de forma más o menos mayoritaria en que la ejecución hipotecaria no producía la extinción de los arrendamientos concertados antes de la constitución de la hipoteca; los arrendamientos posteriores a la hipoteca subsistían también salvo que se hubiesen celebrado de forma fraudulenta para los derechos del adquirente.

El escenario cambia con la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos (LAU), que entró en vigor el 1 de enero de 1995, y que posteriormente vuelve a modificarse con la reforma introducida en la LAU a través de la Ley 4/2013 de 4 de junio de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que entró en vigor el 5 de junio de 2013, como a continuación veremos.

No obstante el régimen aplicable es diferente dependiendo de que se trate de:

  • Un arrendamiento de vivienda.
  • Un arrendamiento para uso distinto del de vivienda (un local comercial, por ejemplo).

Ejecución hipotecaria de una vivienda y situación del arrendatario de la misma

La situación del arrendatario o inquilino de la vivienda dependerá de la fecha en la que suscribiera su contrato de arrendamiento, pues si el contrato es de fecha posterior al 1 de enero de 1995 y anterior al 5 de junio de 2013, la cuestión se regula en el artículo 13 de la LAU vigente durante ese período. Si la fecha del contrato es posterior al 5 de junio de 2013, la cuestión se rige por la nueva redacción de dicho artículo 13.

Artículo 13 LAU

Arrendamiento de vivienda de fecha posterior a 1 de enero de 1995 y anterior a 5 de junio de 2013

Si el contrato de arrendamiento es de fecha posterior al 1 de enero de 1995 y anterior al 5 de junio de 2013, y se produjera la circunstancia de que el casero o arrendador deja de pagar las cuotas del préstamo con garantía hipotecaria sobre la casa objeto de arrendamiento y como consecuencia de esos impagos, el banco decidiera ejecutar la hipoteca, el arrendatario o inquilino podrá permanecer en la vivienda durante cinco años y siempre y cuando el contrato se realizara de buena fe, y no, por ejemplo, con ánimo de evitar el desalojo de la vivienda con un contrato simulado de arrendamiento con una renta mínima a un familiar (aunque en el contrato se hubiera pactado uno, por razón de lo previsto en el artículo 9 LAU, vigente hasta el 5 de junio de 2013, que decía así: ” La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo”).

Si por el contrario, se hubiera pactado una duración del arrendamiento superior a cinco años, sólo podrá continuar el arrendatario en el arriendo por  más de cinco años, en el caso de una ejecución hipotecaria, si y sólo si el contrato de arrendamiento hubiera tenido acceso al registro de la propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. Lo que quiere decir que, solamente si el contrato de arrendamiento se ha inscrito con anterioridad a la hipoteca, el arrendatario podrá continuar en el arriendo. Cosa rara, pues suele pedirse (e inscribirse) la hipoteca con ocasión de la compra de la vivienda, esto es, antes de arrendar la vivienda.

También es poco habitual que el contrato de arrendamiento se inscriba en el registro de la propiedad, porque conlleva un coste (no muy elevado por otra parte) y porque no es una exigencia legal, pues es perfectamente lícito un contrato de arrendamiento no inscrito, pero carente de la protección que otorga la publicidad registral.

Arrendamiento de vivienda de fecha posterior a 5 de junio de 2013.

En este caso, la cuestión se rige por la nueva redacción del artículo 13, que es bastante más contundente, pues si durante la duración del contrato de arrendamiento queda resuelto el derecho del propietario por razón de la ejecución hipotecaria, el contrato de arrendamiento queda extinguido. Aquí ya no se establece un período mínimo de permanencia del arrendatario en la vivienda.

No obstante, y al igual que sucedía en la antigua regulación, se respetará el plazo convenido de arrendamiento en el contrato siempre y cuando éste haya tenido acceso al registro con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del arrendado, es decir que se haya inscrito con anterioridad a la hipoteca. Cosa bastante rara como hemos dicho.

Ejecución hipotecaria de un local y situación del arrendatario del mismo.

Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se someten de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la LAU, rigiéndose por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la LAU y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

Por tanto, es más que obvio que el título II y por ende el referido artículo 13 no le sería de aplicación, pues ambos están dedicados a los arrendamientos de vivienda.

No obstante, no existe ningún artículo como al artículo 13 que sea aplicable a los arrendamientos distintos del de vivienda, existiendo dos corrientes doctrinales con respecto a la cuestión que nos planteamos en relación con este tipo de arrendamientos:

Una corriente doctrinal que considera que sería de aplicación el artículo 1.571 del Código Civil, por lo que los arrendamientos de inmuebles no inscritos o los inscritos con posterioridad a la hipoteca carecen de preferencia frente al acreedor hipotecario, y a instancia de dicho acreedor hipotecario, se extinguirán a la fecha de la venta del inmueble en subasta, pues la transmisión de dicho bien inmueble provoca la extinción del derecho. Por tanto, es el acreedor hipotecario (el banco), el que decide si el arrendatario se queda o se va.

Art. 1571 CC

Otra corriente doctrinal se basa en el contenido del artículo 29 de la LAU:

ART. 29 LAU

Esta vertiente doctrinal entiende que el artículo 29 de la LAU, engloba no sólo los casos de venta voluntaria, sino también otras formas de transmitir la propiedad, como pudiera ser una adjudicación motivada por una ejecución hipotecaria, de forma que dicho artículo 29 de la LAU, según esta doctrina, sería aplicable a los supuestos de venta forzosa del inmueble.

Por tanto, el adjudicatario quedaría subrogado en la posición del arrendador (el arrendamiento seguiría vigente), incluso en los contratos de  arrendamiento no inscritos en el registro de la propiedad o inscritos con posterioridad a la hipoteca, salvo que el adjudicatario tenga la condición de tercero hipotecario de buena fe del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Cosa bastante difícil, porque el banco de una manera o de otra conocerá de la existencia del arrendamiento.

Art. 34 LH

Desde mi punto de vista, no entiendo esta segunda corriente doctrinal, pues se contradice con el espíritu de la nueva redacción del artículo 13 aplicable al arrendamiento de viviendas y se me antoja necesaria una regulación en este sentido en la propia LAU, que despeje las interpretaciones doctrinales, en relación con los arrendamientos distintos al de vivienda.

Los bulos que circulan por internet

Con la regulación expuesta, podemos afirmar que el bulo ese que corría en Internet por el que se recomendaba a la gente que no pudiera pagar la hipoteca, arrendar la casa a alguien de confianza por una renta ridícula (1€ o 5 €) y por un plazo de 70 ó 100 años, e inscribir el contrato en el registro de la propiedad, argumentando que eso evitaba que el banco pudiera desalojar al inquilino y así impedir que “nos quitaran la casa”, es ABSOLUTAMENTE FALSO. En el mejor de los casos, y si el contrato estaba fechado entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013, y no se apreciara mala fe o simulación del contrato, podríamos permanecer en la vivienda un máximo de cinco años, pues la inscripción del arrendamiento en el registro tendría lugar con posterioridad a la inscripción de la hipoteca.

¡Ojo! que si se apreciara mala fe o simulación de contrato podríamos incluso estar incurriendo  en la responsabilidad penal del artículo 257 del Código Penal, que castiga con pena de prisión de uno a cuatro años y multa de doce a veinticuatro meses al que en perjuicio de sus acreedores realice cualquier acto de disposición patrimonial o generador de obligaciones que dilate, dificulte o impida la eficacia de un embargo o de un procedimiento ejecutivo o de apremio, judicial, extrajudicial o administrativo, iniciado o de previsible iniciación.

Recomendaciones

A la hora de firmar un contrato de arrendamiento, si el inmueble nos satisface plenamente y tenemos intención de permanecer en el mismo bastante tiempo, y queremos evitar sorpresas como que nos desalojen del mismo por la negligencia del arrendador, aunque estemos cumpliendo fielmente con nuestras obligaciones de pago de renta y demás, resultaría conveniente:

  • Solicitar del registro de la propiedad en la que se encuentre inscrito el inmueble que nos quieren arrendar, una nota simple, que se puede solicitar online en la dirección www.registradores.org o de forma presencial en el registro.
  • Con la nota simple podemos asegurarnos de si el que dice ser el propietario del inmueble, lo es, así como comprobar el estado de cargas y si tiene anotados embargos, en evitación de tener que asumir las consecuencias de una eventual ejecución por deudas, como pudiera ser trasladar nuestro negocio o nuestra vivienda por la falta de negligencia de nuestro “casero” en el pago de la hipoteca.

Embargo. Seal and imprint

  • Si existe hipoteca inscrita, debemos saber que aunque inscribamos el arrendamiento, es una inscripción posterior a la hipoteca y no serviría de nada en caso de ejecución de la misma. Quizá sólo en el caso de que se arriende un local, para evitar que el adjudicatario alegue ser tercero de buena fe, pero hay otras vías para que conozca de la existencia del arrendamiento.
  • Si comprobamos que no hay ninguna carga o hipoteca sobre el inmueble, convendría inscribir en el registro de la propiedad nuestro contrato de arrendamiento, para así el arrendamiento tenga prioridad frente a cargas que puedan entrar en el registro con posterioridad al mismo.
  • Si ya es demasiado tarde y se han iniciado los trámites de ejecución de la vivienda, recomiendo al/los  arrendatario/s personarse en el procedimiento de ejecución hipotecaria, para interesarse por la situación del mismo y aportar el contrato de arrendamiento y la justificación de los pagos de renta realizados para que el juez tenga conocimiento de la existencia del arrendamiento y, quizá así, podamos obtener una resolución por la que, atendiendo a las circunstancias concretas, nos permita continuar con el arrendamiento hasta su finalización. Aunque en cuanto a los arrendamientos de vivienda y con la nueva regulación se me antoja complicado. Otra solución que entiendo razonable, es tratar de negociar con el banco, que en muchos casos no creo que ponga problemas a que continuemos en el arrendamiento, pero en ese caso, es el acreedor el que decide.

Y vosotros, ¿habéis comprobado si vuestro inmueble alquilado tiene cargas?

110 Comments

  1. Alfonso Bermejo

    Muy interesante el artículo. Vivo de alquiler por filosofía, y es muy interesante la información que proporcionas. A partir de ahora y en mis próximos alquileres como arrendatario me ocupare de certificar si la vivienda tiene cargas.

    1. NANDO OLCINA

      Muchas gracias Alfonso por tu comentario. Comprueba las cargas y valora si te compensa inscribir el contrato en el registro de la propiedad. Un saludo!

      1. Zaida

        Buenas tardes,
        Nuestro caso es este; somos inquilinos por 9 años de un piso que el casero dejó de pagar las cuotas con la consecuencia que el banco ejecutará esa hipoteca. Fuimos a juicio, entregamos nuestro contrato y todos los pagos al día y nos han permitido quedarnos en el piso hasta que el banco nos llame para negociar o si se le antoja echarnos.
        Desde que la juez dictaminó que nos podíamos quedar han pasado casi dos años…..
        Mi pregunta es… ¿Hay algún vacío legal donde diga que podríamos hacer del piso nuestra propiedad si el banco pasado un tiempo no contactase con nosotros? El banco es el banco malo, SAREB.

        Muchas gracias!!!

        1. Nando

          Hola Zaida:
          En el Código Civil existe la adquisición por prescripción (también conocida como usucapio o usucapión), que permite la adquisición de un bien por la posesión continuada e ininterrumpida del mismo de buena fe y con justo título (diez años entre presentes y 20 años entre ausentes-reside en el extranjero o en Ultramar-). No obstante el Código Civil exige que dicha posesión sea en concepto de dueño. Por lo que en vuestro caso, tal prescripción adquisitiva no se podría dar, en tanto que no ostentáis la posesión en concepto de dueño.
          Entiendo que si el SAREB deja transcurrir el tiempo, se entenderán prórrogas anuales sucesivas a menos que os lo comuniquen con treinta días de antelación al vencimiento del plazo convenido o de cualquiera de sus prórrogas.
          Un saludo

          1. Eva

            Gracias nando por tu ayuda. Una duda: mientras, en un caso como el de Zaida y si el Banco no contacta contigo, a quién le pagas el alquiler?

          2. Nando

            Hola Eva:
            Puedes depositar la renta ante Notario, haciendo constar el concepto del pago en virtud del contrato de arrendamiento y en las circunstancias que realizas tal depósito. Lo suyo sería notificar al que en ese momento fuera el propietario, indicándole que las rentas se encuentran depositadas.
            Un saludo

          3. Rubén

            Hola Nando. A mi casero le embargaron el piso hace casi 2 años y yo le continuaba pagando en efectivo ya que no se me notificó. Hace unos meses vinieron los del juzgado a desauciar el piso y les enseñé mi contrato de alquiler. Ahora hemos tenido un juicio y el abogado del banco reclama los 2 años de alquiler y estamos a la espera de la resolución.
            Debo pagar esa cantidad disparatada que ya he pagado?

            Rubén

          4. Nando

            Hola Rubén:
            Debes buscar la manera de acreditar ese pago, ya sea mediante una testifical o mediante indicios de que estabas al corriente en el pago. El problema es que el registro de la propiedad es público y el banco puede alegar que aunque no se te notificó podrías haber consultado el registro. No obstante entiendo que puedes alegar que no tenías indicio alguno de que nada pasaba y que pagabas regularmente a tu casero. Habría que estudiar el asunto con detalle.
            Un saludo.

  2. Tristán el Subastero

    Magnífico artículo y muy completo. Yo también he publicado varios post sobre los arrendamientos y las subastas judiciales, pero siempre desde la óptica del adjudicatario que se encuentra un inquilino en el inmueble que ha adquirido en una subasta. Creo que es el primer post que veo que ha sido escrito desde la óptica contraria. Y me parece muy original.

    1. NANDO OLCINA

      Muchas gracias, Tristán. Encantado de que te haya gustado. Un saludo

      1. Patrizia

        Gracias por el articulo . andaba buscando informacion por la red porque me encuentro justo en esta situacion.
        Mi contrato tiene como fecha marzo 2015 , estoy empadronada y en principio iba a ser para larga temporada.
        Hace un mes me citaron la casera, su abogado y un banquero para comunicarme que el piso se lo quedaba el banco por falta de pago.
        En esto me han ofrecido la compra de la vivienda ( en su dia yo queriabm alquilarlo con opcion a compra)para negociar con la casera antes de la dacion en pago de la vivienda
        pero me parece un precio igualmente caro ( no deja de ser un apartamento)

        Por favor , podrian informarme hasta cuando puedo permanecer aqui??
        En caso de que el banco venda el piso , me lo deben ofrecer primero a mi???
        Mil gracias , de verdad

        1. Nando

          Hola Patrizia. Muchas gracias a ti por leer el post y dejar un comment.
          Ya comento en el post que para arrendamientos posteriores a junio de 2013, la cuestión aparece regulada en el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU: “Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento”. Por ello habrá que estar a lo que negocies con el banco y en mi opinión, no estarían obligados a ofrecerte a ti primero la casa en caso de venta, pues el contrato que tenías con el anterior propietario ha quedado resuelto y por tanto, si ya no eres arrendataria, nomtienes derecho de adquisición preferente. EN cualquier caso, para estar segura, acude a un profesional con la documentación de la que dispongas y trata de negociar con el banco un nuevo arrendamiento en el que no incluyan la cláusula de renuncia al derecho de adquisición preferente del artículo 25 de la LAU.
          Un saludo

          1. pilar

            Hola, mi pregunta es, si siendo inquilino y ejerciendo el derecho de retractol, te exime de las cargas que el piso tenga, como por ejemplo un embargo con hacienda, siendo el acreedor de la subasta, el banco.

          2. Nando

            Hola PIlar:
            Si esas cargas constan en el registro de la propiedad, aunque la vivienda sea adquirida por un tercero, las cargas se mantienen sobre la vivienda.
            Un saludo

  3. NANDO OLCINA

    Estimada Belén:
    Lamento profundamente la situación que me expones. En principio, y como sabes, ese tipo de alquileres sociales está pensado para viviendas.
    No obstante, podéis ir a la entidad bancaria y tratar de negociar con ellos, aunque imagino que esa baza ya la habréis agotado.
    Muchas gracias por la visita al blog y confío en que las cosas os vayan muy bien.
    Un saludo

  4. Roman

    Buenas noches disculpa al hacer el contrato de arrendamiento to me dijeron que yo tengo que correr con los gastos del licenciado es verdad o mentira ya que hice tres pagos el deposito y los 2 meses de adelanto

    1. NANDO OLCINA

      Hola Román:
      En la normativa española, que es la que yo conozco, este tipo de aspectos se pactan entre los contratantes, es decir, asumirá el coste del abogado o de la inmobiliaria aquél que se haya comprometido previamente a ello.
      Un saludo

  5. Javier

    Buenas tardes. Muchas gracias por toda la información. Muy útil. Justo en ese caso me veo yo. Es la primera vez que alquilo piso y desconocía lo de la nota simple. Resulta que el juez ya ha determinado que no tengo derecho a quedarme y procederán a pedirme que me vaya en breve supongo. Mi pregunta es, ¿de cuánto tiempo dispongo? Mi contrato termina el 30 de junio y buscar otro alojamiento para tan poco tiempo va a ser un problema porque parece que poca gente alquila por meses. Y dudo mucho que el juez me permita quedarme hasta que finalice el contrato, no sé. ¿Se suele tardar mucho en notificar cuándo te echan? El dictamen me lo entregó la policía justo ayer. Gracias.

    1. Nando

      Hola Javier:
      Lamento lo que me cuentas. Si quieres, puedes mandarme la resolución judicial que refieres en tu comentario al mail nolcina@elabogadodigital.com y vemos qué se puede hacer.
      Otra cosa que puedes hacer es acudir al Juzgado que ha dictado la resolución e informarte.
      Un saludo

      1. Javier

        Muchas gracias. Me personaré en el juzgado, que me coge de paso. Enhorabuena por tu blog.

  6. Maria

    Buenas tardes dices en tu artículo que: “Si por el contrario, se hubiera pactado una duración del arrendamiento superior a cinco años, sólo podrá continuar el arrendatario en el arriendo por más de cinco años, en el caso de una ejecución hipotecaria, si y sólo si el contrato de arrendamiento hubiera tenido acceso al registro de la propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. Lo que quiere decir que, solamente si el contrato de arrendamiento se ha inscrito con anterioridad a la hipoteca, el arrendatario podrá continuar en el arriendo. Cosa rara, pues suele pedirse (e inscribirse) la hipoteca con ocasión de la compra de la vivienda, esto es, antes de arrendar la vivienda.”

    Los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador, no es como dices, y lo recalcas dos veces, la hipoteca. Si no que se refiere a su incumplimiento y por tanto al despacho de la ejecución.

    1. Nando

      Muchas gracias, María por tu aportación. Tengo muy en cuenta lo que me dices. En cuanto tenga tiempo, lo miraré y en su caso, corregiré la información. Un saludo

  7. Laura

    hola buenas tardes.
    tengo un apartamento alquilado que pertenece a una promotora. y vinieron del juzgado con una ejecucion hipotecaria, yo me persone en el juzgado y entregue contrato y recibos de pago. el problema viene que al ir al banco para hacer los pagos el banco no me lo acepta por que la cuenta de la promotora tambien esta embargada por el banco.
    el propietario me pide que haga los ingresos en una cuenta de otra sociedad , pero yo no me fio.
    que debo hacer …. donde tengo que hacer los pagos del alquiler.

    gracias por el articulo … saludos

    1. Nando

      Hola Laura:
      Mi consejo es que vayas al juzgado a informarte de cuál es la situación y qué puedes hacer. Podrías consignar la renta tanto en el juzgado como en un Notario y que le notificaran a la promotora, como al banco ejecutante, para que nadie pueda desahuciarte alegando que no has cumplido con tu obligación de pago. En cualquier caso, lo mejor es que te pongas en manos de un profesional que pueda revisar tu contrato de arrendamiento y analizar con detalle los papeles que te han llegado del juzgado.
      Muchas gracias, un saludo.

  8. Arnau

    Buenas tardes,

    Tengo hipoteca con INGDirect, me comentan que no puedo alquilar mi piso porque lo pone en la escritura hipotecaria. He leído que esa clausula es abusiva según una sentencia del supremo de 2009. Puedo tener problemas si alquilo el piso? Tenéis más información al respecto?

    1. Nando

      Hola Arnau:
      La Sentencia que refieres, si no me equivoco fue dictada por la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo el 16 de diciembre de 2009 (STS nº 792/2009). Dicha resolución, efectivamente viene a reconocer como cláusula abusiva la prohibición absoluta de arrendar la vivienda hipotecada. No obstante, habrá que estar a la redacción de la cláusula de la escritura de tu hipoteca para poder obtener una respuesta concluyente, pues sí es legal establecer limitaciones a ese arrendamiento, como podría ser la prohibición de arrendamientos que subsisten a pesar de la ejecución forzosa de la finca, que de alguna manera perjudicarían la garantía prestada con la hipoteca.
      Un saludo

  9. Catalina Smintinica

    Buenas tardes,

    Me encanta la forma que tienes de escribir y la fácil manera en la que transmites nociones jurídicas sobre la actual legislación en materia de arrendamiento. Este artículo en concreto es muy útil y aclaratorio acerca de la situación de antes y después de 5 de junio de 2013 en cuanto a los arrendamientos y como puede afectar a los inquilinos una ejecución hipotecaria. Las recomendaciones son dignas de tener en cuenta.

    Muchas gracias.

    1. Nando

      Muchísimas gracias a ti, Catalina. Comentarios como el tuyo animan a seguir escribiendo.
      Un saludo

  10. Andres

    Hola tengo una pregunta, espero me la puedan despejar.

    Yo vivo en un conjunto habitacional de varias casas adosadas, están pegadas y las paredes divisorias son muy delgadas. Hasta hace unos años mi vecino decidió poner en venta su casa que es la que colinda con la mía. Resulta que el nuevo comprador para poder pagar en efectivo la compra tuvo que hacer un préstamo hipotecario. Una vez pagada y comprada su casa, yo creí que el tenia la intencion de habitarla con su familia, pero no fue así, la alquilo y con el dinero del alquiler esta pagando su préstamo que es el que le ayudo a comprar su casa.

    ¿A quien le pertenece legalmente la casa? a el o a sus inquilinos?, pregunto esto porque sus inquilinos nos causan demasiadas molestias de convivencia por ejemplo: ruidos, mascotas, etc. Yo quiero demandarlo porque creo que se trata de FRAUDE HIPOTECARIO, un negocio que como saben es la inversión en una hipoteca para poder ganar un activo. ¿Es legal lo que están haciendo?.

    Agradezco mucho si me pudieran responder, porque antes de demandar quisiera asegurarme que es legal pagar la hipoteca con el dinero del alquiler.

    1. Nando

      Hola Andrés:
      En principio, decirte que si alguien compra una vivienda con un préstamo hipotecario y después la alquila, si con ese arrendamiento no está perjudicando la garantía que ha ofrecido al banco para la concesión del préstamo, veo perfectamente legal el alquiler.
      El titular de la vivienda es el que adquirió la casa con el préstamo hipotecario y no sus inquilinos, pues éstos deben tener un contrato de arrendamiento con aquél.
      Intenta hablar con el propietario y coméntale los problemas que te plantean los inquilinos y trata de llegar a una solución amistosa. En caso de ruidos constantes, también podrías llamar a la policía local y que realicen una medición de decibelios, así como leer las normas de régimen interior de la comunidad de propietarios y valorar si están incumpliendo alguna.
      Un saludo

      1. Andres

        Gracias por su respuesta, pero no, los inquilinos no tienen contrato de arriendo. Lo que hizo el “dueño” de casa es comprarla mediante un préstamo hipotecario para poder arrendarla y así ganar una casa que se esta pagando sola. El problema es que ni el ni sus inquilinos están dispuestos a respetar el manual de convivencia de nuestro conjunto. ¿Esto es un delito verdad?, quisiera que me diga que si es un delito para poder DEMANDARLOS porque eso es lo que mas quiero.

        1. Nando

          De nada, Andrés. Si los inquilinos no respetan las normas de la comunidad de propietarios claro que se les puede demandar, pero es muy importante disponer de pruebas que acrediten tales comportamientos.

  11. Luis

    Hola buenas vamos a comprar un piso que es propiedad del banco “a ciegas” la cual no nos preocupa porque sabemos como es por dentro al ser una promocion de hace poco tiempo. Resulta que el banco lo ha puesto a la venta pero el acreedor(banco:dueño) se lo tiene alquilado desde hace un tiempo a un inquilino (será para sacarle rentabilidad ya que no se vendia anteriormente) si hago la compra a ciegas; el banco podria hechar al inquilino? Necesita que se cumpla el plazo de arrendamiento? Educadamente podria ir a ver la vivienda antes ya que el inquilino será consciente de que en cualquier momento alguien se puede interesar? Necesito aclararmelo gracias

    1. Nando

      Hola Luís:
      Aunque vayas a comprar un piso “a ciegas”, entiendo que es sin verlo primero, tendrás que firmar un contrato de compraventa y posteriormente una escritura. En dichos documentos se hará constar si la venta se realiza libre de cargas y arrendamientos o no. Si la venta se realiza libre de cargas y arrendamientos y la vivienda se encuentra arrendada, el vendedor (banco) tiene un problema, pero ya te tienes que meter en historias para que el banco te indemnice por realizar una venta con vicio del consentimiento.
      Si la venta se realiza expresando la existencia de un arrendamiento (comprueba si el mismo está inscrito en el Registro de la Propiedad), el comprador debe respetar el contrato de alquiler hasta su finalización, aunque ostentaría el derecho a percibir la renta arrendaticia.
      Lo que haría es pedirle el contrato de alquiler al vendedor y analizar qué plazo de alquiler resta por cumplir, para valorar si te interesa comprar la vivienda o no.
      Pide toda la documentación relativa a la vivienda antes de firmar nada, y si lo que quieres es comprar para habitarla, asegúrate antes de que vas a poder ocuparla sin problemas una vez realizada la venta.
      Un saludo

  12. Herranz Ramia

    Estimado Nando,

    Mis más sinceras felicitaciones por el artículo. No es nada fácil transmitir en un medio escrito, los conocimientos jurídicos con un lenguaje tan cercano y de fácil compresión para todas las personas.

    Saludos desde Castellón

    1. Nando

      Muchísimas gracias:
      Este tipo de comentarios son muy gratificantes y si encima vienen de un compañero, todavía más. Un saludo!

  13. Eduardo Montells

    mE HA GUSTADO EL BLOC Y SUS COMENTARIOS, MI PREGUNTA ES LA SIGUIENTE, MI ARRENDADOR DEJO DE PAGAR LA HIPOTECA Y YO ESTABA DE ALQUILERM TUVE UN JUICIO EN EL QUE SE ME AUTORIZO A PERMANECER EN ELLA HASTA LA FINALIZACION DEL CONTRATO, DESDE ESE MISMO DIA MI PREGUNTA E INTERES FUE COMO DEBIA DE SEGUIR PAGANDO EL ALQUILER Y A QUIEN, INTENTE DEPOSITAR EN EL JUZGADO LAS MENSUALIDADES PERO NO ME LO ADMITIERON, DE HECHO ME DIJERON LO MISMO QUE ME DIJERON LOS ABOGADOS DEL BANCO EN EL JUICIO, QUE ESPERASE A QUE EL BANCO COMO ADJUDICATARIO SE PUSIESE EN CONTACTO CONMIGO, COSA QUE NO HA SUCEDIDO HASTA PASADO UN AÑO, AHORA ME RECLAMAN TODAS LAS CUOTAS DEL ALQUILER ATRASADAS, PERO ADEMAS ME LO RECLAMA UNA ENTIDAD BANCARIA QUE EN NADA ES CON LA QUE TUVE EL JUICIO, PERO QUE AL HABER ABSORVIDO LA OTRA ENTIDAD SE HACIA ADJUDICATARIA DE LA VIVIENDA Y POR TANTO DE LAS CIRCUNSTANCIAS DE LA MISMA, EN ESE CASO EL ALQUILER, FUI AL JUZGADO Y COMPROBE QUE TALES EXTREMOS ERAN CIERTOS, MI PREGUNTA ES PORQUE LA ENTIDAD BANCARIA NO SE PUSO EN CONTACTO CONMIGO EN SU MOMENTO CAUSANDOME EL AGRAVIO DE TENER QUE SER CUSTODIO DE UNAS CUOTAS DE ALQUILER E IMPOSIBILITANDOME SI ESE HUBIESE SIDO MI DESEO DE LA SUSCRIPCION DE UN NUEVO CONTRATO YA QUE EL VIGENTE LO PODIA CONSIDERAR ABSOLETO POR LAS ELEVADAS CUOTAS A PRECIO DE MERCADO, TIENE ALGUN PLAZO EL NUEVO ADJUDICATARIO PARA PONERSE EN CONTACTO CON EL ARRENDATARIO?….AHORA MISMO ESTOY EN NEGOCIACIONES PARA UN NUEVO CONTRATO DE ALQUILER, PERO LA ENTIDAD LA PRIMERA OBLIGACION QUE EXPONE ES EL PAGO DE LAS CUOTAS ATRASADAS, COSA A LA QUE NUNCA ME HE NEGADO, PERO ENTIENDO QUE DEBIERAN DE TENER UN PLAZO PARA PONERSE EN CONTACTO CON EL ARRENDATARIO UNA VEZ EJECUTADA LA HIPOTECA Y QUEDARSE COMO PROPIETARIOS, NO HACERLO ES CREAR UNAS OBLIGACIONES Y A UN DESAMPARO ENORMES, PUES NO HAY DUDA QUE SU FALTA DE COMUNICACION AL UNICO QUE PERJUDICAN ES AL ARRENDATARIO DE BUENA FE, LLEGANDO A AMENAZAR CON UN DESHAUCIO EXPRES POR IMPAGO DE CUOTAS, COSA EN NADA CIERTA, MAS BIEN ADIVINO LA MALA INTENCION DE LA ENTIDAD BANCARIA EN PROMOVER ESTA SITUACION DEL TODO DE SU INTERES.

    1. Nando

      Estimado Eduardo:
      Lamento mucho lo que te a sucedido, pero si no he entendido mal, finalmente has podido disfrutar de una vivienda por la que has tenido que pagar una renta. Además de “custodiar”esas rentas como decías, también existe la posibilidad de depositarlas ante un notario, en evitación de que alguien pueda decir que no estás cumpliendo con tus obligaciones.Salvo error por mi parte, y entendiendo las molestias que se te han ocasionado, no veo que desde el punto de vista estrictamente legal se hayan hecho mal las cosas.
      Un saludo y gracias por tu visita al blog.

  14. fabio

    tengo un local arendando con contrato en vigor y todos los alquileres pagos a la sociedad propietaria del mismo hoy me entero que el local va a ser subastado
    .cual es la situación del inquilino.el contrato esta registrado.desde ya muchas gracias

    1. Nando

      Hola Fabio:
      Las respuestas a tu pregunta se encuentran en el post, dependiendo de cuándo tuvo acceso al registro de la propiedad el arrendamiento.
      Un saludo

      1. fabio

        muchas gracias!!!

  15. Carmen

    Hola, buenas tardes, si yo te ngo una vivienda alquilada cuyo contrato se firmó en febrero de 2013 y ahora he recibido una citación del juzgado para presentar alegaciones y `pruebas como ocupànte del inmueble, ya que una empresa (BBVA) ha sido declarada adjudicataria del inmueble y ha solicitado la posesión del mismos.
    Me pueden desalojar por ello ?.

    Muchas gracias.

    1. Nando

      Hola Carmen:
      Como digo en el post, al ser anterior a 5 de junio de 2013, podrás permanecer en la vivienda durante un plazo de cinco años.
      Un saludo

  16. Carlos

    Hola buenos dias,soy inquilino de una vivienda ,alquilada con un contrato de 1 año prorrogable llevo ya 5años y 6 meses y un banco se ha comunicado conmigo diciendo que la casa les pertenece debido a una ejecución hipotecaria ,el casero no me ha comunicado nada y le pagado hasta hoy mis cuotas,quien me tiene que notificar que esa ejecución se ha llevado a cabo de verdad ?al llevar mas de 5 años me podrian echar ,el contrato es del 2011,quien me deberia devolver mi fianza ?muchas gracias

    1. Nando

      Hola Carlos:
      Sí, por lo que cuentas, así es, podrían pedirte que desalojaras la vivienda. En cuanto a lo de la fianza, tendría que estudiarlo con mas profundidad, porque el adjudicatario no se subroga en los derechos y obligaciones del arrendador ejecutado. No obstante, podrías compensar tu fianza con la renta del último mes que habitaras la vivienda.
      Lo mejor es que hables con el banco y trates de llegar a un acuerdo con ellos.
      Un saludo

  17. Deborah

    Buenos días,
    En primer lugar, felicitarlo por el artículo, pues creo que resuelve mi duda. Aún así, prefiero exponersela en particular para que me oriente (si es posible).
    Estamos de arrendatarios en un inmueble del que se va a hacer una dación en pago: la fecha del contrato de alquiler es del 15 de marzo de 2013 y tenemos que personarnos mañana mismo junto con el propietario del inmueble en el notario para “firmar el contrato”; entiendo que, al tener vigente el contrato hasta 5 años, no deberíamos firmar nada nuevo, simplemente realizar los pagos del alquiler al banco, pero me indican que tenemos que firmar un contrato.
    Por otra parte, no nos interesa firmar un nuevo contrato, pues nos deducimos el alquiler en la declaración de la renta y, si firmamos un nuevo contrato, perdemos el derecho a la deducción.
    ¿Podemos negarnos a firmar un contrato nuevo y seguir con el mismo que tenemos actualmente?
    Saludos y gracias.

    1. Nando

      Hola Deborah:
      Lo siento mucho, pero me temo que llego tarde a tu consulta. Es difícil responder a todo el mundo a tiempo.
      Entiendo que sí podríais negaros a firmar un nuevo contrato, pero como suelo decir en estos casos, hay que tener los contratos delante para poder pronunciarse.
      Espero que todo fuera bien.
      Un saludo

  18. Maria

    Buenos días,
    Si el contrato estaba firmado en 2010 y se prorrogaba anualmente hasta 5 años, y luego se prorrogó para otros 3 años. Pero poco después de hacer esta prorroga de 3 años se notifica al inquilino que el piso esta en la ejecución hipotecaria. Puede inquilino permanecer en la vivienda hasta cumplir estos 3 años?
    Otra cosa: si no fui a la vista y se declara por no comparecencia que no tengo derecho permanecer en la vivienda, es legal? Antes de celebrarse la vista traje los recibos y el contrato, pero me olvidé del día y no fui. Puedo hacer algo(algún proceso que declare que SI tengo derechos como inquilino) y en todo caso a quien pago?..

    1. Nando

      Hola María:
      Habría que ver los contratos de los que dispones para saber si se trata de una verdadera prórroga o de un nuevo contrato. En caso de tratarse de una prórroga posiblemente habría que respetar el plazo de la prórroga, pero tendría que analizarlo con más detenimiento.
      Si estabas citada a una vista y no compareces es legal calquier resolución que por razón de la misma se produzca.
      La renta debe ser pagada al que acredite ser el propietario de la vivienda.
      Un saludo, muchas gracias por la visita al blog.

  19. Francia Elena Toro Granada

    Hola, Buenas tardes!
    Aunque he leído varias de las consultas, y son muy parecidas a la que pretendo hacer, prefiero consultarla directamente.
    Soy inquilina de un piso desde el 13 de noviembre del 2009, el propietario me dijo que quería venderlo, cosa que no ha pasado hasta la fecha de hoy 10 de octubre de 2016, y años atrás me dijo, que estaba negociando con el banco para entregarlo. Pero Justo hoy me ha dicho que ya el piso era propiedad del banco y que si les entregaba las llaves pronto. le saldarían la hipoteca a cero euros, o que de lo contrario se quedaría con una deuda de 50.000 mil euros.
    En estos momentos me encuentro en una situación difícil, ya que estoy en paro y solo trabaja mi marido, que es mil eurista. Mi pregurna es: puede ser verdad que el banco le haya hecho esta exigencia a sabiendas el banco de que él, tenia el piso alquilado? que plazo puedo tomarme para conseguir otra vivienda dentro de mis posibilidades, ya que me coge esta noticia de sorpresa por la prisa del banco en que entregue las llaves, siendo que tengo dos hijos menores y no podria salir corriendo del piso?…..Ahora lo que menos quiero es perjudicar a mi arrendador porque siempre ha sido una persona magnifica y no hemos tenido problema alguno, siempre le he pagado y el ha cumplido tambien con sus deberes.

    1. Nando

      Hola Francia Elena:
      Pues puede ser lo que cuentas. Si ha llegado a ese acuerdo con el banco. Lo que está claro es que en el caso que expones, entiendo que deben respetar el alquiler, porque no es un procedimiento ejecutivo.
      Lo que haría es pactar con el propietario un plazo razonable para buscar otra vivienda y que tu arrendador lo hable con el banco.
      Un saludo

  20. jose angel

    Hola buenos días:
    Mi cuestión es la siguiente, una banco adquiere la propiedad de un local de negocio por ejecución hipotecaria, y se subroga en el contrato de arrendamiento. La fecha en que el banco adquiere la propiedad es abril 2015, pero el arrendatario del local no tiene conocimiento de este hecho hasta Marzo de 2016, cuando el banco se lo comunica. El arrendatario abonó las rentas al anterior propietario hasta la fecha en que el banco comunica la subrrogación. Ahora el Banco reclama las cantidades satisfechas al anterior propietario durante ese tiempo que el banco ya había adquirido la propiedad pero aun no lo había comunicado al arrendatario. Esta obligado el arrendatario a abonar de nuevo esas rentas al banco o el banco tiene que reclamarlas al anterior propietario, ya que el arrendatario no tiene conocimiento del cambio de propietario.

    Gracias de antemano

    1. Nando

      Hola José Ángel:
      Tendría que estudiar un poco más el tema, pero en pricncipio el arrendatario si estaba pagando de buena fe al antiguo propietario, no tiene por qué pagar al nuevo propietario. El Banco podrá reclamar las rentas al antiguo propietario.
      Un saludo

  21. Gabri

    Buenas, estamos pensando en comprar una vivienda mi pareja y yo. El banco nos ha hecho una oferta muy buena por una vivienda que ya es suya pero aun no tiene posesion. En esa vivienda parece ser que vive un hijo del antiguo dueño pero no tiene ningun contrato de alquiler registrado ya que lo hemos comprobado. Mi pregunta es, si el dia de la toma de posesion, que es en febrero, si no devuelven las llaves de la vivienda y no piensan irse de alli los actuales inquilinos, yo comprara al banco la casa, tendria muchos problemas para poder echarlo? El banco ya se de antemano que no quiere lios y no va a hacer de momento nada mas por echarlo.

    1. Nando

      Hola Gabri:
      Mi consejo es que antes de firmar nada, te asegures de que el banco te va a garantizar que la vivienda te la vende libre de arrendamientos.
      Un saludo

  22. carolina

    Hola,buenos días, he leído el artículo,y me ha parecido muy interesante,pero creo que no resuelve mi duda: Estoy viviendo en el piso de un familiar, pero el juez ha dictaminado que,por deudas, se lo quede el banco. El día 20 de este mes, toma posesión.Yo, al no tener contrato de alquiler,tengo que irme. Mi duda es, cuánto tiempo pasa como mínimo desde que el banco toma posesión del piso,hasta que me puedan echar? Sé que primero me llegará una carta, pero no sé cuánto tarda en llegar,ni cuánto tiempo tengo después. Muchas gracias!

    1. Nando

      Hola Carolina:
      Pues lamentándolo mucho, si ya os han notificado como fecha de lanzamiento la del día 20 de este mes, en esa fecha tendrás que abandonar la vivivienda.Porque por “toma de posesión” entiendo que te refieres a la fecha decretada por el juzgado para que el banco tome posesión del inmueble y de proceda a desalojar a los antiguos titulares del inmueble, por lo que salvo error por mi parte, interpreto que es la fecha de lanzamiento.
      Mucha suerte. Un saludo

  23. Andrea

    Hola mi problema es el siguiente: llevo de inquilina en el piso actual 2 años con contrato de 5 años. El contrato lo firme con unas fincas, en agosto me llamaron y me dijeron que ellos ya no se hacían cargo ya que el piso iba a ser embargado. A la semana siguiente me llamo un chico de La Caixa y me dijo que tenía que ir a un notario a firmar un papel en el cual yo rechazaba comprar el piso y daba al banco el derecho a quedárselo y ahí quedó todo. A fecha de hoy desde que me llamo las fincas no me han pasado ninguna cuota de alquiler, llamo al banco y ellos dicen que conmigo no tienen ningún contrato, en el registro de la propiedad consta que el propietario es el señor al que le han embargado. En resumen yo no tengo contrato con nadie, nadie me pasa las cuotas y nadie es el propietario del piso. Hoy abro el buzón y tengo 4 cartas con un número de cuenta y con lo que debo abonar por mes. Si yo no he firmado contrato con nadie ni sé quién es realmente el propietario ahora ni si el piso está finalmente embargado que hago? Un amigo que tiene una inmobiliaria me dijo que si el piso está en proceso de embargo, que “nadie” es propietario actual y no tengo contrato firmado con nadie, solo el contrato antiguo con el señor al que le han embargado no tengo porque pagar nada esos meses. Eso es real o hasta qué punto lo es? Que tengo que hacer ahora? A quien tengo que pagar? Tengo que pagar los 1500 euros que me piden o puedo pedir que me dejen pagarlo en cuotas? Estoy desesperada nadie me da respuesta.

    1. Nando

      Hola Andrea:
      Mi sugerencia es que vayas con tu contrato, con la carta y con toda la documentación de la que dispongas a un abogado, para que investigue en qué situación te encuentras.
      Quizá, lo más operativo es que vayas buscando una nueva vivienda que alquilar.
      En cuanto a la deuda que te reclaman, no sé quién te la reclama. Pero lo que tengo claro es que si habitas una vivienda como arrendataria a alguien le debes pagar la renta. Por eso, antes de pagar nada, debes asegurarte de quién es el propietario actual de la vivienda y desde cuándo.
      Hazme caso, ponte en manos de un abogado.
      Un saludo

  24. kike

    Buenas tardes
    Yo estoy de alquiler y tengo juicio en breve porque presenté el contrato y quedará anulado según leo por la fecha; pero…., ya se ha adjudicado el banco el piso, y mi duda o pregunta es…¿puedo ejercer derecho de tanteo o retracto y puedo quedarme el piso al precio que se lo ha adjudicado el banco???

    1. Nando

      Hola Kike:
      Me temo que no. Pero habría que ver tu contrato y la fecha del mismo.
      Un saludo

  25. Ramón

    Buenas Nando,
    Mi duda es si en el caso de subastas de Ayuntamientos o Administraciones públicas también rige lo mismo que para el caso que comentas de ejecución hipotecaria y subasta judicial. La ley no lo dice expresamente. Muchas gracias, gran artículo.

    1. Nando

      Hola Ramón:
      Pues si te soy sincero, lo desconozco. Pero me da a mi que ese tipo de subastas se van a regir por la Ley de Patrimonio y normas concordantes.
      Lamento no poder darte una mejor respuesta. Un saludo.

  26. Juan

    Hola Nando y enhorabuena por tu post.
    El caso al que me referiré es el siguiente; en nuestro edificio compramos tres dueños , uno de los cuales compró un local comercial , un semi sótano inscrito como almacén y un garaje.Este señor transformó el local y el almacén en una viviendas , el garaje en cocina y lo alquiló todo por separado , pasado un tiempo el banco La Caixa lo embargó por impago , el supuesto propietario regresó a su país y hace más de tres años le envían las mensualidades a su cuenta , no existe contrato alguno .
    Hoy el banco me lo está vendiendo , he de pagar las arras y hacer el cambio de propietario , la Caixa me lo vende con los inquilinos dentro ya que no quiere verse en escándalos de desalojos , mi pregunta es , en caso de que los actuales inquilinos no acepten un mes para irse , que debo hacer , como proceder en tal caso? , teniendo en cuenta que las fincas no están inscritas como habitacionales , si no como local comercial y almacén.

    Gracias

    1. Nando

      Hola Juan:
      Entenderás que no es sencilla la respuesta que podría facilitarte. Habría que analizar toda la documentación. Pero por lo que refieres, no parece ser un buen negocio adquirir ese inmueble, la verdad.
      Un saludo

  27. Goretti

    Hola, nuestro caso es que tenemos un contrato de alquiler de 3 años con posibilidad de prorrogar otros tres sin necesidad de avisar las partes, y hace un año nos comunican que el piso está en ejecución hipotecaria y que ya el banco se pondrá en contacto con nosotros. A día de hoy nadie se ha puesto en contacto y en abril terminaría los 3 años de contrato. la pregunta es si la ejecución hipotecaria no sale antes de finalizar el contrato podré seguir en el piso? o necesito un contrato de alquiler nuevo?

    1. Nando

      Hola Goretti:
      Creo que tu consulta está resuelta en el post, dependiendo de la fecha del contrato. Si es posterior a de junio de 2013 no se respeta el plazo mínimo de 5 años y el contrato se tendrá por resuelto.
      Si la ejecución no sale, podrás seguir en la vivienda pagando tu renta a quien corresponda. Para ello, habla con el banco, pues como dices ya te han notificado que la ejecución hipotecaria está en marcha.
      Un saludo.

  28. Manuel

    Hola.
    Tengo alquilado un piso hace un mes y después de sospechar..
    Pedí un nota simple y por orden tiene dos hipotecas (una de 2001 y otra de 2010) y después dos anotaciones de embargo(Una de la seguridad social y otra de un banco).
    ¿Cual es mi situación como inquilino y que debo hacer ?
    Gracias de antemano.
    Un saludo.

    1. Nando

      Hola Manuel:
      Pues lo mejor sería que acudieras a un abogado para que viera las anotaciones de embargo que refieres.
      Si en la del banco aparece reflejado el procedimiento judicial del que trae causa, no estaría de más acudir al juzgado con el contrato de arrendamiento e informarte de la situación.
      La Seguridad Social, suele requerir a los inquilinos de las viviendas de deudores para que la renta se la paguen a ellos y no al propietario.
      Un saludo

      1. Manuel

        Muchas gracias.
        Buscaré un abogado.
        ¿Que podría ocurrir en el peor de los casos?
        Ya que espero estar tres años trabajando en esa Localidad.
        Un saludo,

  29. Dácil

    Buenas tardes Nando,
    Felicidades por tu post, me parece bastante aclaratorio. Me encuentro en la situación que describes, pero en mi caso, hace aproximadamente un año vinieron a comunicarme el desahucio los del banco. Al informarles que me encontraba de alquiler, me pidieron que les enviara el contrato de alquiler. Desde entonces me comunicaron que siguiera pagando mi alquiler al dueño y que ya se pondrían en contacto conmigo. Hace unos días me llamaron por teléfono y me enviaron un correo electrónico (además me indicaron que me llegaría un burofax) diciendo que a partir del próximo mes tengo que ingresar mi alquiler en una cuenta nueva, con un código, mi DNI y mi nombre y apellidos. Mi pregunta es ¿debería solicitar la nota simple para comprobar que la vivienda está a nombre del banco?. Por otro lado me han dicho que el contrato es hasta 2018, mi alquiler comenzó en 2010, ¿No tendría derecho a cinco años?.
    Gracias y un saludo

    1. Nando

      Hola Dácil:
      Pues no estaría mal pedir una nota simple para comprobar quién es el actual propietario de la vivienda. También puedes solicitarle al banco que te acredite documentalmente el cambio de titularidad.
      Habría que ver qué dice el contrato, pero parece que te están aplicando el nuevo plazo mínimo de arrendamiento de 3 años (la LAU se modificó en 2013), una vez vencido el plazo de cinco años que preveía la norma antes de la modificación de 2013.
      Un saludo

      1. Dácil

        Gracias por la respuesta, un saludo

        1. Nando

          Muchas gracias a tí. Un saludo, espero verte pronto por aquí 😉

  30. ANALIA

    BUENAS TARDES. MI CONSULTA ES LA SIGUIENTE:

    COMPRE UNA CASA, HABIENDO VISTO QUE ESTABA LIBRE DE EMBARGOS E HIPOTECAS. LUEGO ME ENTERE QUE UN VECINO LE ABRIO UNA CAUSA AL ANTERIOR PROPIETARIO DE LA MISMA, POR NO QUERER ESTE ULTIMO REALIZARLE UNOS ARREGLOS QUE ESTABAN PERJUDICANDO UNA PARTE DE SU CASA.. EN ESE CASO EL VECINO VA CONTRA EL ANTERIOR PROPIETARIO.
    MI PREGUNTA ES: ¿PUEDEN EMBARGAR LA CASA QUE COMPRÉ? YO LA COMPRE SIN SABER TODO ESTO. COMO PUEDO RESPONDER? DESDE YA GRACIAS

    1. Nando

      Hola Analía:
      Pues en principio no tienen por qué embargar tu casa recién comprada.
      Lo que tienes que analizar es en qué consiste esa reclamación del vecino y si tiene o no fundamento, pues podrías reclamarle al que te vendió la casa por vicios ocultos, pues no te informó de una incidencia que puede tener la casa que habría condicionado el precio de la compraventa e incluso tu consentimiento.
      Un saludo

  31. M. José

    Tengo alquilado un piso desde hace tres años a una promotora. Para renovar el contrato la promotora me exige el doble del importe que estaba pagando de alquiler. He pedido una nota simple de la vivienda y tiene anotaciones preventivas de embargo de Hacienda y el Ayuntamiento. También tiene una anotación del traspaso de la hipoteca a la Sareb. Quisiera saber si en esta situación el alquiler y el contrato lo tengo que formalizar con el promotor, y en ese caso, si me puede exigir el doble de dinero por renovarlo. Mi alquiler se celebró en 2014.
    Muchas gracias. Un saludo.

    1. Nando

      Hola M. José:
      Todo parece indicar que sí podría pedirte el doble de renta, porque los tres años de arrendamiento están próximos a finalizar.
      En cualquier caso y por lo que cuentas, me aseguraría de cuál es el estado de los expedientes que refieres y valoraría si no te interesa más cambiar de vivienda.
      Un saludo

  32. Guadalupe

    Buenas tardes, mI pregunta es, si tengo un contrato con fecha anterior a 2013 y he cumplido 5 años de alquiler, tengo derecho a una renovación de alquiler? por cuanto tiempo mas? Mi situación es la misma que muchos aqui en ejecucion hipotecaria, pasamos a manos del banco.

    1. Nando

      Hola Guadalupe:
      Antes de la reforma de junio de 2013, llegados los 5 años, si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
      Pero eso aplicaría si no existe una ejecución en marcha. En mi opinión, cumplidos los cinco años, si se produce una enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria, se resolvería el contrato de arrendamiento.
      Un saludo

  33. Raul

    Buenos días, NANDO en primer lugar muchas gracias por la información. Tengo una pregunta, mi situación es , que una jueza a determinado mi salida de la vivienda por impago del propietario desde Diciembre 2013. Mi contrato de alquiler es con Tecnocasa en Mayo de 2014, y es declarado nulo a fecha 27 de febrero de 2017. Tengo que seguir pagando al propietario hasta la fecha exacta de mi salida? Y que pasa con la fianza?

    1. Nando

      Hola Raul:
      Habiendo un procedimiento en marcha, te aconsejo que te acerques al juzgado y preguntes qué debes hacer.
      Algunas comunidades autónomas obligan al arrendador a depositar la fianza, para ser devuelta al arrentaria en el momeno de la extinción del arrendamiento. Intenta averiguarlo.
      En mi opinión, si el ejecutante se subroga en la posición del arrendador, deberá devolverte la fianza. Mira a ver si en la resolución de la jueza se alude a tal extremo.
      Un saludo

  34. tania

    hola buenos dias soy una chica que a alquilado una casa a traves d un intermediario que es el que esta dandome los recibos pero en el contrato no figura como intermediario y no consigo localizar al dueño de la casa y me han dicho que esta embargada e ido a poner una denuncia pero no puedo porque me dicen que es el hombre de la casa quien debe interponer la denuncia creo que me han engañado y han falsificado el contrato de alquiler

    1. Nando

      Hola Tania:
      Lamento lo que me cuentas. ¿Quién figura como parte arrendataria en el contrato? ¿No hay manera de localizar a esa persona que te daba los recibos cuando le pagabas?
      Puedes ir al registro de la propiedad para averiguar a nombre de quién está la vivienda solicitando una nota simple.
      Sin más datos no puedo ayudarte. Ve a poner una denuncia con el contrato.
      Un saludo

  35. Sra garcia

    Buenas tardes, estoy en la Ciudad de México, el dueño de la casa donde vivo con mi hijo dejó de pagarla desde hace dos año, ya está en juicio y y a no le interesa pagarla, a mí me interesa quedarme con la casa pero la mensualidad es demasiado alta para mi, como puedo negociar y con quién para que la mensualidad sea de acuerdo a mis ingresos y que no tenga yo que pagar el adeudo del dueño ni sus intereses, yo pago lo que resta de la hipoteca, pero el adeudo anterior como le hago para que se le cobre al dueño, el está dispuesto a cederla pero no quiero abrir una hipoteca nueva, quiero continuR pagando la actual a santander

    1. Nando

      Buenos días, Sra. García:
      Lamento comunicarle que soy abogado español y que debería dirigirse a un abogado mexicano que pudiera resolverle su cuestión.
      Un saludo y muchas gracias por su comentario.

  36. juan

    Interesante yo me je ido de un piso que por medio de pidrres notariales el padre de la propietaria lo alquila mediante una inmobiliaria.
    Mi sorpresa es descubrir que con el antiguo inquilino dentro estuvo en ejecucion hipotecaria y en proceso de subasta que paralizo refinanciando con otro banco la deuda
    Al. O estar a gusto me marche y al intertar cambiar a nombre de la propietaria los suministros me dicen que es incontratable por morosidad con la compañia eléctrica con lo cual doy de baja el contrato de suministros
    En el contrato ponia que debia hacer el cambio al teemino de la estancia y me encuentro con que lo tiene otra vez alquilado y al dar de baja la luz me dice la de la inmobiliaria que me no podia dar de baja segun contrato y de la morosidas de la propietaria no dice nada
    Hay gente con mucha cara a quien deberia que alquila sin tener todo al dia causando perjuie a terceros con toda impunidad

  37. Montse

    Increible tu blog y que respondas a todas las cuestiones, de verdad gracias. Yo tengo un contrato de alquiler de agosto 2013 con una promotora que dejo de pagar la hipoteca en 2014. Esta en ejecución hasta que se lo quede el banco. El juez nos comunico en la vista que podiamos estar hasta agosto 2017 (3+1 pro). Mi pregunta es si nos pueden renovar los propietarios ahora unos años más (aunque se beneficien por no pagar la hipoteca) y hacer otro contrato hasta que sea por fin del banco ? Me ha llegado burofax diciendo si lo quiero comprar por un precio de mercado, pero es demasiado alto para tal y como se encuentra la vivienda. Muchísimas gracias.

    1. Nando

      Hola Montse:
      Gracias a ti por pasarte por aquí.
      No acabo de entender muy bien tu consulta. Lo lógico sería que el banco haya embargado la renta que le pagas a los propietarios. Yo acudiría al juzgado para interesarme por el procedimiento, pero, aunque firmaras un nuevo contrato, cuando se lo adjudique alguien en la ejecución os tendréis que ir de la vivienda.
      Un saludo

  38. María

    Buenos días,
    Ante todo felicitar por el blog.
    Mi caso:
    Estoy alquilada en un duplex que ha sido embargado, estoy alquilada desde junio del 2013 hasta octubre del 2015, pero volví a la misma en junio del 2016 y actualmente sigo.

    A mi no me han notificado nada pero a mis vecinos en misma situación si., pero si tengo constancia del registro de la propiedad que desde el 2014 está a nombre de una empresa que ha solicitado una abogada de una vecina que le lleva el caso.
    A mi nadie me ha avisado ni verbal, ni escrito ( salvo lo que sacó la abogada del registro) de ello.
    Esta vecina hace dos meses que no paga el alquiler al arrendador y la abogada nos comenta a los demás que no le paguemos a él, pero mi pregunta es, yo no tengo ninguna justificación para ello, salvo el registro, pero que debo hacer, hasta el mes pasado he pagado siempre, puedo no pagarle , pero guardar yo el dinero por si acaso.?
    En que me afecta esto a mi.
    A mi vecina ya le ha hecho condiciones el banco, no se si ha aceptado o no.
    Estoy en un dilema de si pagarle o no.

    1. Nando

      Hola María:
      Infórmate bien de cuál es la situación y si no estás segura de a quién tienes que pagar, deposita el dinero en un Notario y que el mismo notifique a las partes implicadas.
      Un saludo

  39. Antonio Pérez

    Buenas tardes Nando. Magnífico tu blog así como los comentarios. Quería hacerte una pregunta. Tiene obligación el banco ejecutante de la hipoteca de comunicar a los inquilinos el inicio de la ejecución? Es que estoy en ese caso y no me han comunicado nada, me he enterado de la misma en la calle y ahora mismo estoy en un sin vivir. Muchas gracias.

    1. Nando

      Hola Antonio:
      Pues tendría que mirarlo con detalle, pero entiendo que el banco ejecutante sólo tiene obligación de comunicar el inicio de la ejecución a aquellos que constan como arrendatarios en el registro de la propiedad.
      Lo mejor es que te informes de cuál es la situación, te acerques al juzgado con tu contrato o acudas con los papeles a un abogado.
      Un saludo

  40. María Buitrago

    Buenos días:
    Tengo un piso en alquiler que fue subastado y el alquiler fue reconocido en el juicio de la subasta,. El banco que se lo adjudicó para conseguir la inscripción inmediata del mismo a su nombre, falsificó una declaración falsa ante notario diciendo que el mismo estaba libre de inquilino y ocupante. Me podéis asesorar en que responsabilidad tiene el banco que se lo adjudicó.

    1. Nando

      Hola María:
      Si tienes pruebas de esa falsificación en documento público, deberías denunciarlo.
      Pero no acabo de entender. Hay muchos alquileres que no están inscritos en el registro de la propiedad y para poder desalojar al inquilino, se precisa una resolución judicial de desahucio. Entiendo que con el contrato bastaría para acreditar la existencia del mismo.
      Un saludo

  41. carmen

    estoy de alquiler en una vivienda cuyo contrato termina en agosto del 2017 (3 años) obligatorio según la nueva ley, la cosa es que el propietario dejo de pagar hace cinco años y está un proceso de ejecución y embargo, paralizado ya que el propietario alego indefensión por falta de comunicación del banco. ahora quiere echarnos, el banco dice que como futuros adjudicatarios no tienen problemas en que sigamos de alquiler en la vivienda. que podríamos hacer para no tener que irnos hasta que el juez resuelva quien se queda con la casa? hemos pagado religiosamentelas cuotas mensuales

    1. Nando

      Hola Carmen:
      Pues todo depende de quién sea el actual propietario y lo que vaya a hacer. Hasta que no se adjudique la vivienda el banco, la vivienda será del actual propietario. Dadas las circunstancias, no creo que os pongan una demanda por desahucio. Quizá lo más operativo sería tratar de alcanzar un acuerdo con el propietario actual.
      Un saludo

  42. Sete

    Antes de nada, enhorabuena por el blog. Me gustaría presentar mi caso: estoy de alquiler desde hace un año en un ático que tiene una ejecución hipotecaria y varias anotaciones de embargo preventivo. El arrendador pretende venderlo y me ha pedido que deje la vivienda para poder firmar la compra-venta. Sin embargo, quiero seguir cumpliendo el contrato e incluso me estoy planteando comprar la vivienda, pero no me fío nada del propietario, sobre todo porque no me salen las cuentas entre lo que pide por el ático y lo que debe (sumando deudas, intereses,costas, etc.).
    Qué alternativas tengo de cara a realizar la compra de este imueble actualmente lleno de cargas? Un amigo me ha recomendado no hacer ningún negocio con el propietario, puesto que podría dejarme algún”pufo” y esperar a que la vivienda salga a subasta.

    Muchas gracias por adelantado y un saludo.

    1. Nando

      Hola Sete:
      Pues en principio podrías quedarte por el plazo que diga el contrato (mínimo 3 años) y en relación con la compra, deberás pedir una nota simple de la casa para ver qué cargas pesan sobre ella.
      Te aconsejo que acudas a un buen profesional. Si vas a realizar una inversión importante, es más que recomendable asegurarte de que todo está en orden.
      Un saludo

  43. Paco

    Hola Nando,
    Soy inquilino de un piso el cual el dueño entrego al Banco;
    Yo alquile el piso en setiembre, con mi contrato de alquiler y tal. La dueña le dijo al de la agencia que le administrara el alquiler, por lo que me dieron un número de cuenta de la agencia y yo le he pagado a esta.
    A través de este proceso el de la agencia me dijo que el ya no podía administrar el alquiler y me paso una impresión de un correo con un número de cuenta de una empresa inmobiliaria que entiendo yo que esta ligada con el banco se llama Anticipa.
    Yo llame a esta empresa para que me lo pasaran por escrito y no me hicieron caso.
    Ahora quien se ocupa de los desperfectos del piso ? la subasta creo que es el próximo día 5 de junio.Que opciones tengo ?

    1. Nando

      Hola Paco:
      Pues como puede parecer obvio, debes indagar un poco más quién es el actual titular del inmueble y pagarle a él las rentas. En caso de que eso resulte imposible, yo depositaría las rentas ante Notario y comunicaría a las partes implicadas que la renta está depositada en el Notario y que el que acredite ser el legítimo propietario de la vivienda podrá retirarlas. Aunque eso conllevará un coste, que no te sabría decir cuál es. Lo mejor sería preguntar en cualquier Notaría.
      Un saludo

      1. Paco

        Si no pago y almaceno el alquiler en mi cuenta puedo dar motivos para que me desalojen de la vivienda ?? Quien se encarga de esta vivienda si hay un desperfecto ?? Estoy un poco desamparado por la ley y veo que soy la única victima de este proceso.
        Muchas Gracias,
        Un Saludo

        1. Nando

          Hola de nuevo, Paco:
          Si te guardas tú el dinero, el actual propietario puede alegar que no has satisfecho las rentas arrendaticias. El que en teoría debe responder por los desperfectos de la vivienda debe ser el actual propietario. En un momento dado, habiendo comunicado al propietario de la vivienda la existencia de determinados desperfectos y sin que se haga cargo de los mismos, podría compensarse el importe de reparación de los mismos con la renta arrendaticia. No obstante hay que poder acreditar esos trabajos de reparación con facturas, para evitar problemas.
          Un saludo

  44. Ignacio

    Buenas tardes Nando.
    Soy inquilino desde el 2000 de un apartamento en madrid.Me he enterado que éste se ha subastado por medio de una inmobiliaria que habla en nombre de un grupo inversor.
    Me solicitaron poder ver la vivienda aunque todavía el juzgado no les había dado la “posesión “. cosa que he hecho. Dicen que pago muy por debajo del precio de mercado y quieren cobrarme un 100×100 mas.
    Mi casero es una empresa. Cuando solicité copia de mi contrato, cual fue mi sorpresa al ver que era falso.Lo encabeza como trece de agosto y en la segunda cláusula dice que el contrato entrará en vigor el tres de julio del 2002. yo llevo desde el 2000. Por una cuantía superior a la que he pagado religiosamente todos los meses.
    No se que hacer. Ando un poco agobiado por temor al desahucio . En el anexo del mobiliario existente , si viene mi firma. En el contrato es falsa. No hay forma de ponerse en contacto con los antiguos propietarios y tengo un mes sin pagar.
    En esta misma situación nos encontramos otros 7 inquilinos de la misma antigua empresa y los que sus casas también han sido compradas en subasta por el mismo grupo inversor.
    No se donde acudir. Gracias de antemano.
    Ignacio.

    1. Nando

      Hola Ignacio:
      Es difícil asesorar en temas así sin analizar la documentación que refieres.
      Te recomiendo que os pongáis en manos de un abogado todos los inquilinos que os encontráis en la misma situación.
      Como ya he comentado con ocasión de otras consultas, si existe duda de quién es el propietario actual , se puede depositar las rentas en un Notario y notificar a los que pueden ser los propietarios.
      Lamento no poder ser de más ayuda.
      Un saludo

  45. Ignacio

    Perdón . El encabezamiento de contrato es trece de agosto del 2006 y en la segunda cláusula dice que comienza el 3 de julio del 2002.
    Yo puedo demostrar con los justificantes bancarios que llevo desde el 2000 aunque he extraviado el contrato.
    Los últimas transferencias que he hecho son de 485 euros y en el contrato dice que pagaba 550 en fechas por determinar ya que no coinciden en el contrato .
    Lo que es seguro que las firmas son falsas ya que me enviaron también el anexo de muebles y allí si es mi firma. En el contrato ni se parece.

  46. Alex

    Hola, enhorabuena por el magnifico articulo. Tengo una duda: soy arrendatario de una casa que alquile a una promotora inmobiliaria, los contratos los firme inicialmente por una anualidad, y luego de 6 en 6 meses. Tendria que renovar a finales de julio, pero la promotora me ha dicho que ha finalizado la ejecucion, por lo que ellos no pueden hacerme otro contrato, pero que como en el registro de la propiedad la casa sigue su nombre, que les siga haciendo los pagos, y que en el recibo de alquiler me ponen una referencia a que es una prorroga del contrato, y que seguiremos asi hasta que a ellos les conste que la propiedad no esta a su nombre sino a nombre del banco. No me suena bien, porque me han dicho que su procurador es quien les ha dicho que ya ha finalizado la ejecucion, o sea que la casa ya es del banco, de forma que si les sigo pagando a ellos, seria irregular porque ellos ya no son los propietarios, y ademas, esos pagos sin contrato no me servirian frente al banco, no?

    1. Nando

      Hola Alex:
      En mi opinión, lo mejor que puedes hacer es pedir una nota simple en el Registro de la Propiedad para ver en qué juzgado se sigue la ejecución. Aparecerá la anotación de embargo. Acude al juzgado para informarte bien de en qué situación se encuentra el procedimiento. Y como ya he dicho en varios comentarios, puedes depositar la renta en un Notario, para que la perciba aquel que demuestre ser el propietario.
      Un saludo

  47. Fernando Pazo Paniagua

    Gracias por tus comentarios Nando. Mi pregunta es la siguiente , a nivel de empresa , me quieren entregar en garantía de Hipoteca de máximos o fianza un local libre de cargas , solicitándome la posibilidad de alquilarlo . La Notaria del propietario del local señala que es un local que tiene como único objetivo el alquiler como local y no de uso y disfrute directo del propietario, y que en todo caso , si tuviéramos que ejecutar la hipoteca y adquirir la propiedad se subrogaría también el alquiler. Tu opinión ? Gracias

    1. Nando

      Hola Fernando:
      Pues en principio podría ser una garantía válida, pero estarás de acuerdo conmigo que no me puedo mojar mucho más sin conocer más detalles.
      Un saludo

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